Diviser mon terrain
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3. Je souhaite diviser mon terrain en vue de bâtir
Toute division en vue de bâtir aura pour effet de créer un lotissement.
En effet, un lotissement est une division foncière réalisée en vue de construire qui, selon sa localisation ou la présence de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes, relèvera soit d’une déclaration préalable de division, soit d’un permis d’aménager.
Un lot est une parcelle issue d’une division foncière réalisée en vue de construire sur celle-ci ; les éventuels espaces communs, voies, reliquats bâtis ne constituent pas des lots de lotissement.
Attention : la Commune, accompagnée de l’architecte conseil du CAUE, sera particulièrement attentive à la division projetée et à l’impact qu’auront les futures constructions, tant au niveau architectural qu’au niveau du fonctionnement (accès, voirie, etc.). De plus, avant tout projet de division, il vous faut déterminer le zonage en consultant le Plan de Prévention des Risques Naturels (lien article 2)B) PPRN) et le Plan Local d’Urbanisme (lien article 2)A)PLU). Il vous est également très vivement conseillé de lire les règles correspondantes qui s’imposeront aux futures constructions car elles conditionnent fortement le découpage projeté. Le service urbanisme se tient à votre disposition pour vous aider dans votre démarche
Déclaration préalable de division
Votre projet est soumis au dépôt d’une déclaration préalable de division
- dès lors qu’il n’y a pas création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement.
- ET que le terrain n’est pas situé dans un site classé ou secteur sauvegardé (pour savoir si la parcelle est située dans le périmètre des Monuments Historiques de la Commune.
Qu’est-ce qu’une déclaration préalable de division ?
La déclaration préalable est le document administratif obligatoire pour réaliser une division non soumise à permis d’aménager.
La déclaration préalable de division permet notamment de vérifier que les lots à bâtir satisfassent les exigences en matière, d’accès, d’urbanisation, et de desserte des réseaux (assainissement, électricité..).
La déclaration préalable n’a pas pour objet de vérifier la conformité du projet de division au regard du Code Civil (vues, servitudes, plantations…). Il appartient au demandeur de vérifier que son projet respecte les règles édictées par ce code.
Quels sont les projets concernés ?
Votre projet est soumis au dépôt d’une déclaration préalable de division
- dès lors qu’il n’y a pas création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement.
- ET que le terrain n’est pas situé dans un site classé ou secteur sauvegardé (pour savoir si la parcelle est située dans le périmètre des Monuments Historiques de la Commune, cliquez ici (lien page 2)D)
Comment constituer le dossier déclaration préalable ?
La demande de déclaration préalable pour la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager doit être réalisée avec le formulaire suivant :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1995
Lorsque plusieurs personnes sont concernées par le projet, il faut joindre la fiche suivante :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R48193
Cette déclaration doit être complétée par les différents documents demandés dans le formulaire :
- DP1: un plan de situation
- DP9: un plan sommaire des lieux indiquant notamment les bâtiments existants sur terrain (si le terrain comprend des bâtiments)
- DP10 : un plan de division côté dans les trois dimensions faisant apparaître la division projetée.
Où déposer votre déclaration préalable ?
Le dossier complet doit être déposé ou envoyé en 5 exemplaires à la Mairie ou envoyé par courrier. Lors du dépôt du dossier, un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne le délai d’instruction de la demande vous est envoyé par mail ou par courrier. Si au terme de ce délai aucune décision formelle n’a été prise par le Maire les travaux peuvent commencer.
Quels délais d’instruction ?
Le délai d’instruction est fixé à 1 mois à partir de la date de dépôt d’un dossier complet. Aussi, l’administration dispose d’un mois à partir du dépôt pour vous notifier l’absence de pièces obligatoires : dès réception de ce courrier, vous avez 3 mois pour compléter votre dossier, sans quoi la demande fera l’objet d’un rejet tacite. L’autorisation est acquise en l’absence de réponse de l’administration dans le délai imparti (autorisation tacite).
Obligation d’affichage et recours
La déclaration préalable doit être affichée sur le terrain de manière visible de l’espace public dès la notification de l’autorisation et pendant toute la durée des travaux. Cet affichage, assuré par le demandeur, doit être effectué sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80cm
L’affichage fait courir le délai de recours des tiers. Celui-ci commence à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Vos démarches après l’achèvement des travaux :
Dans les 30 jours suivant la fin des travaux, vous devrez adresser au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) au moyen du formulaire suivant
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1997.
La Commune dispose ensuite de 5 mois à partir de la date de dépôt pour contester la conformité des travaux achevés.
Le permis d'aménager
Votre projet est soumis au dépôt d’un permis d’aménager :
- Si la division prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou équipements communs internes au lotissement
- OU si la division est située dans un site classé ou secteur sauvegardé (Pour en savoir plus, consultez la rubrique M’informer sur la règlementation et les servitudes d’utilité publique > Le périmètre des monuments historiques).
Qu’est-ce qu’un permis d’aménager ?
Le permis d’aménager est le document administratif obligatoire pour réaliser une division non soumise à déclaration préalable de division.
Le permis d’aménager permet notamment de vérifier que les lots à bâtir satisfassent les exigences en matière, d’accès, d’urbanisation, et de desserte des réseaux (assainissement, électricité..).
Le permis d’aménager est délivré sous réserve du droit des tiers. En effet, il appartient au demandeur de vérifier à ce titre si son projet respecte les règles du code civil ou d’éventuelles servitudes de droit privé ayant fait l’objet d’une convention privée antérieure, ainsi que les problèmes de vue, d’ensoleillement, les accords de mitoyenneté, les servitudes de passage, qui peuvent s’appliquer à un terrain et être mentionnés sur l’acte de propriété.
Quels sont les divisions concernées ?
Votre projet est soumis au dépôt d’un permis d’aménager :
- Si la division prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou équipements communs internes au lotissement
- OU si la division est située dans un site classé ou secteur sauvegardé (pour savoir si la parcelle est située dans le périmètre des Monuments Historiques de la Commune (Pour en savoir plus, consultez la rubrique M’informer sur la règlementation et les servitudes d’utilité publique > Le périmètre des monuments historiques ).
Lorsque des démolitions sont nécessaires pour la réalisation de ces travaux ou aménagements, la demande peut être intégrée au permis d’aménager.
Comment constituer le dossier de demande ?
La demande de permis d’aménager doit être établie au moyen du formulaire suivant :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R21378
Lorsque plusieurs personnes sont concernées par le projet, il faut joindre la fiche suivante :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R48193
La demande doit être complétée par l’ensemble des documents limitativement énumérés sur la notice du formulaire. Le dossier comprend notamment les pièces suivantes :
- PA1 : un plan de situation
- Le PAPE (projet architectural, paysager et environnemental) composé de :
- PA2 : une notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement.
- PA3 : un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords
- PA4 : un plan de composition d’ensemble du projet coté dans les trois dimensions
- PA5 : deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel
- PA6 : Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche.
- PA7. Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
- PA8. Le programme et les plans des travaux d’aménagement
- PA9. Un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des bâtiments
- PA10. Un projet de règlement s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur. Le pourcentage consacré aux logements sociaux en cas de réalisation d’un programme de logement, si vous êtes dans un secteur délimité par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu dans lesquels une partie doit être affectée à des logements sociaux
- PA11. Si nécessaire, l’attestation de la garantie d’achèvement des travaux
- PA12. L’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots
Des pièces supplémentaires seront à fournir selon votre projet.
Accéder à la notice d’aide à la constitution de votre dossier
Dans quels cas faut-il recourir obligatoirement à un architecte ?
Depuis, le 1er mai 2017, le recours à l’architecte est obligatoire pour l’élaboration du projet architectural, paysager et environnemental d’un permis d’aménager un lotissement dont la surface de terrain à aménager est supérieure à 2 500 m².
Où déposer la demande d’aménager?
Le dossier complet doit être déposé à la Mairie de Vif ou envoyé par courrier.
Le service urbanisme vous délivrera un récépissé de dépôt avec un numéro d’enregistrement qui mentionne le délai d’instruction de la demande. Si au terme de ce délai aucune décision formelle n’a été prise par le Maire les travaux peuvent commencer.
Quel délai d’instruction ?
Le délai d’instruction commence à partir de la date de dépôt d’un dossier complet. Il est fixé à 3 mois. Ce délai peut être augmenté lorsque le service instructeur est amené à consulter lorsque le service instructeur est amené à consulter l’Architecte des Bâtiments de France, si votre propriété est située dans le périmètre des Monuments Historiques (Pour en savoir plus, consultez la rubrique M’informer sur la règlementation et les servitudes d’utilité publique > Le périmètre des monuments historiques ). Aussi, l’administration dispose d’un mois à partir du dépôt pour vous notifier l’absence de pièces obligatoires : dès réception de ce courrier, vous avez 3 mois pour compléter votre dossier, sans quoi la demande fera l’objet d’un rejet tacite
Attention : le permis d’aménager peut également faire l’objet d’un sursis à statuer : cela permet de suspendre, pendant 2 ans, l’octroi d’une autorisation dans les cas où le projet compromettrait l’exécution du futur Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) actuellement en cours d’élaboration.
L’obligation d’affichage et les recours
Le permis d’aménager doit être affiché sur le terrain de manière visible de l’extérieur dès la notification de l’autorisation et pendant toute la durée des travaux. Cet affichage, assuré par le demandeur, doit être effectué sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80cm :
L’affichage fait courir le délai de recours des tiers. Celui-ci commence à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Vos démarches avant de commencer les travaux (une fois le permis d’aménager accordé)
Vous pourrez démarrer les travaux après avoir adressé au Maire, en trois exemplaires, une déclaration d’ouverture de chantier. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1976
Vos démarches après l’achèvement des travaux
Vous devrez adresser au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux(DAACT) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1997.
La Commune dispose ensuite de 5 mois à partir de la date de dépôt pour contester la conformité des travaux achevés.
Quand le(s) permis de construire peut(vent)-il(s) par la suite être déposé(s) ?
Le(s) permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut(vent) être accordé(s) :
- Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement
- Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Cette demande Dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire ;
- Soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle.